聊一聊在天津怎么买房挑房？以后生活不是更美好吗？
聊一聊在天津怎么买房挑房？以后生活不是更美好吗？
今天跟大家聊一聊在天津怎么买房挑房。其实很简单，中心思想就两个词：核心需求和购房预算。把这两个条件一框出来，基本就能锁定区域了。 这个核心需求，大致可分为3种：
一、刚需需求，什么叫刚需，就是必须要解决的问题，比如居住、落户、孩子上学等，刚需也意味着经济实惠、性价比高，不可能什么需求都满足，有的朋友在买房的时候挑来挑去，挑花了眼，又要有学区，又要有地铁，又要户型合理物业环境好，这样的房子有吗？有，但它有一个缺点那就是贵，不是刚需阶层所能承受的了。这类朋友没有很好的把核心需求和购房预算结合在一起，以至于烦恼不已，错失良机。其实没有十全十美的房子，只有适合自己的房子。在满足上班通勤时间、孩子上学接送、周边配套这三个要素下，尽量选自己预算上限的房子，因为现代年轻人的工资上涨速度总是大于换房速度，在限购的前提下，首房首贷的资格特别可贵，每个人只有一次用最少的资金来撬动更大房子的杠杆机会，第二次就会增加购房成本。尽量选小三室的房子，最次选两室也要选那种可以有改造空间的，两室变三室的户型，随着孩子的出生，家里的常住人口变多，房间不够用，居住体验感降低，家庭矛盾升级，这是很多家庭的真实写照。其实在您的购房预算中增加10万或20万，分摊到每月贷款中并没增加多少，但却可以挑到更优质的房子。咱们事先未雨绸缪一下，以后生活不是更美好吗。
刚需房只是满足刚性需求，以后肯定会置换改善，这就涉及到房子好不好卖的问题，也就是说大家在买房的时候就要考虑到卖房的情况，未来这套房子的流通性怎么样，好不好卖。所有影响到以后流通性的房子都不能买，再便宜也不能买，我举一个真实例子，十多年前刚结婚的时候，手头不富裕，买房子就是看价格哪个便宜买哪个，也不会挑，买了一套没有学区顶层六楼步梯房，买的时候便宜卖的时候也只能便宜，比低楼层的相差三四十万，如果说当初要是有人指导我怎么挑房，买到更优质的地段更好的房子，那现在相差可能就得上百万，多了一百万，我改善置换就可以更上一个台阶，人生财富的积累也就更多一点。跟我有相似经历的朋友肯定很多，所以促使我做这一次笔记，希望能给广大的朋友带来一点帮助。
区域流通性好不好，有一个简单的判断方法，那就是看周边的房屋中介店数量，越多越说明二手房市场火热越代表流通性好，因为群众的眼睛总是雪亮的，这个区域的房子经过市场时间考验，肯定是性价比较高的。
二、改善需求，我发现周边很多朋友都有了改善需求周易预测房价，大多数是以旧换新以小换大，这说明现在生活水平提高，大家对生活品质有了进一步的要求。怎么挑房呢，总结一句话就是：在天津环城发展的方向上选择大开发商的小三室，如果预算够，越靠近市区越好。
为什么说选择环城近郊板块呢聊一聊在天津怎么买房挑房？以后生活不是更美好吗？聊一聊在天津怎么买房挑房？以后生活不是更美好吗？，因为随着城市发展，向外扩张这是必然趋势。近郊离市区近，楼龄新小区物业环境好，户型更加合理，价格比市区便宜，周边配套不断完善中，以后增值有很多的想象空间。市区的新房更好，但是价格太贵，不是一般老百姓能接受的，这是少数人群，现在咱们说的都是适合绝大部分的人群。选择大开发商，是因为大开发商他们的鼻子很灵敏，他们有专业的团队进行前期的市场调研，中期的楼盘建造，品质有保障，减少烂尾楼的风险，后期入住的物业服务，这都是小开发商所不能比拟的。
为什么说小三室，大家有没有发现十年前，H户型的大两居特别流行，但是随着时间的推移，大家发现大两居的空间利用率不高，房间数不多，满足不了大家越来越多功能性的需求。所以说未来十多年小三室会很吃香，至于十多年后，会不会流行四居或者大平层，也是说不定的事，总之社会越发展，一套房子能够承载功能越多就越符合人们的需求。有近郊就有远郊，远郊的房子能选吗，答案是不能。如果说有钱任性，就想买远郊别墅，那无可厚非，尽情买买买，否则的话还是远离“远大新”的房子为好。
三、投资理财需求。一套房子除了居住属性还有投资金融属性，虽然国家限购，但是一个家庭两三套房子趋势还是必然的，就像现在一个家庭好几辆车一个道理。房子资产占普通老百姓全部资产的比例还是相当重的，所以研究好房子的投资属性还是挺重要的。 投资之道在于借：借钱、借势。借钱就是借银行的钱，现代人买房子大部分都是贷款，就算是全额够，理财专家也是建议贷款买房。我国每年M2增速是13%-14%，国家GDP是7%左右。也就是说，我们货币贬值率每年是14%-7%=7%，打个比方，你今年向别人借了100万，在不算利息的情况下，到了明年这个100万的实际购买力，其实只有93万。所以，首套房贷，基本是普通老百姓唯一能从银行借到的最划算的资金了，所以，一定要好好利用首套房贷的机会。试想一下，每年贬值7%，10年累计下来会贬值多少?所以你名义上借了100万还完的话，你还了191万，但是这个是分30年才还清的，这期间货币不知道贬值多少了，实际购买力你并没有还100万。至于贷款买房划算不，假设你有全款买房的能力，但是建议只要能贷款，那就不要全款。因为全款买一套房的钱，有可能够贷款买三套。小小金融表示，影响房价的因素，长期看人口流入，中期看土地储备，短期看政府政策。从长期来看，人口城市化趋势，过去十几年中国人口城市化是从农村流向城市，包括三四线城市甚至是县城，未来十年人口流动趋势是，人口由三四五六线甚至是农村，流向一二线城市。总体来看，未来一二线城市房价还是会上涨的。至于房产税对房价的影响，目前还是一个未知数。可以肯定的是，至少在2025年之前，我们都看不到它的出现。 借钱说完了，咱们来说说借势，借势就是借着国家的发展趋势来谋求自身的利益。如何分析城市未来的发展趋势，咱们另辟一个思路，从周易八卦的开元九运来分析。从2004年到2023年，这20年为八运。然后八运，五行为土，土代表房地产，代表一切和房地产有关的公司实体行业，所以在八运的时候房地产是很火的。那么在七运的时候，因为七为兑卦，兑为口才，在八卦当中代表小姐，也代表歌手，也代表演员，所以在七运的时候，这些行业是最火的。在八运的时候周易预测房价，搞房地产的人，都赚得盆满钵满。
那九运是什么？是个未来趋势，九运为火，为离卦，五行当中离卦是代表什么？代表互联网，代表网络，代表电器，代表科技的东西，代表一切与电子产品有关的东西。所以九运的时候，也就是说在九运的时候，互联网电子产品会达到一个巅峰，从事这个行业的人会成为巨富，当然在八运的末端，已经体现出来了。因为现在我们离九运，只剩三年了，我们在八运的末端，你看中国的首富马云出来了，互联网的巨头，他是靠互联网发家的。那么在未来会更发达，考虑到将来的发展趋势， 我们要想有自己的一番事业，有所作为，就一定要紧紧的抓住网络，不然你就会被时代所淘汰。
那么可能有人会问，就是说从这个三元九运，我们可不可以预测到房价？可以。八运的时候房价肯定贵，九运的时候虽然说土不当令，但是有火来生土，所以说在九运的时候，房子依然还是不会便宜的，在我们中国至少它是不会便宜的。那么在2043年后就转为一运了，一运为水，土克水，我们把水想象成正当壮年当运的皇帝，土作为刺客要刺杀皇帝，那皇帝肯定死不了，下令捉拿归案，那土这个刺客还有好日子过吗，所以说房地产在一运的时候市场行情不乐观。
九运即将到来，所有跟互联网科技相关的行业的都很吃香，这也就很好的说明现在为什么海泰高新区板块这么热门的原因了。政府大力发展海泰高新产业区，配置地铁，配置教育资源，甚至还放出一大招，那就是不限购。凭借着离市区近这么一个先天优势，又有这么多的政策扶持，它的成长空间无限。
我们举个例子：2006年深圳罗湖商品房交易均价是10008元，南山是12119元，现在商品房均价罗湖是56501元，南山是85841元，经过了这几十年的发展,南山区是如何荣登深圳房价榜榜首的呢？ 是地理因素吗？ 显然不是，深圳市政府在福田，而城市的地理中心在龙岗的坂田，但房价却是南山区最贵。 是商业配套吗？也不是，南山的商业配套虽然不差，但罗湖的商业街区更为密集、商业氛围更浓，但罗湖房价却比不上南山。 是城市环境吗？感觉也不对，论城市风景，似乎拥有沙滩海浪的盐田，风景更美，但盐田的房价和南山没法比。 那真实的原因到底是什么呢？
下面，请听我给你分析一波~经过几十年的发展，深圳最核心的和最有竞争力的产业，是科技创新产业和金融产业。福田金融CBD成为深圳的金融中心；南山科技园科技CBD成为深圳的科技创新中心，也是中国的硅谷！ 在这个中国硅谷里，有很多名字说出来吓死人的大企业：阿里巴巴、腾讯、华为、中兴、联想、长城、百度、大疆等等一大批中国顶级的精英科技公司，拥有60多万的科技白领人群！ 并且这里还在持续建设，如深圳湾超级总部基地和留仙洞总部基地，也将诞生无数大小科技公司...按照南山政府相关部门的预计，今后的科技园高新白领人群将增至100万左右！ 所以，在未来相当长的一段时间里，南山将汇集来自全国各地的科技精英人才，构成深圳新移民的主要力量，而这些新移民将聚集在南山，形成人才聚集效应，形成特有的人文软环境。
一旦这些人才形成住房需求，自然成为南山住房最大的刚需。 再加上南山几乎包揽了深圳高等教育基地而且全国近50所精英大学的分支机构很多高等院校、高素质人才精英荟萃于此，使得南山成为深圳的人才高地 或许你会说，虽然科技企业和大学院校聚集在南山！但他们可以居住在其他区，这话是没错，但交通成本、时间成本和人文软环境...都会成为科技白领人群考虑的对象，选择其他区居住的人，大都也是出于无奈之举..
从这个例子可以看出，天津高新区尤其是海泰高新区将会迎来飞速发展时期，人才引进人口流入科技产业发展周边配套完善，将来房价超过主城区也是有可能.
在我国周易预测房价，按照国务院制定的《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。每个国家城镇化都要经过三个阶段，中国也不会例外。
▲第一阶段（1978-1998年）这20年是我国房地产的初始阶段，经济势头较为缓慢，尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。
▲第二阶段（1998-2022年）第二阶段是城镇化加速度的阶段。从1998年，朱镕基启动住房改革，实行房地产完全市场化，人口迅速往大城市聚集，城镇化率截止到2017年底，已从30%达到了58.52%，每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长，最高的一年达到1.61%的增速。加速度预计哪一年结束呢？预计2024年，达到65%。为什么是2024年？为什么城镇化率到65%是个天花板呢？因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据，2017年中国总人口（不含港澳台）有13.9亿，每年净增人口在700-800万，预计到2022年达到人口的峰值14.2亿，到2023年人口拐点出现，将每年逐减30-50万人，人口呈逐年下降趋势，生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。
▲第三阶段：后城市化阶段在这个阶段，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会，进入了后城市化阶段，城镇化水平从65%提高到75%，减速发展。
中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段，第一个阶段预计在2024年，四线五线及县城完成城镇化，房价开始见顶向下；第二个阶段预计在2028年，强二线以及省会城市，完成城市化，人口趋于稳定，房价开始见顶向下；第三个阶段是都市圈，人口的持续流入，还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调，但不影响大周期趋势。
综上所述，房地产发展未来还有十多年的上涨空间，2038年以后就不适合投资房地产了。这跟之前的九运分析房市是相吻合的。看到这，未来投资区域方向你有目标了吗，房产投资什么时候转型你有打算了吗。
